מסלולי משכנתא – יתרונות וחסרונות

קיימים מספר מסלולים נפוצים בהם משתמשים מרבית הלווים.
בכל משכנתא ניתן לבחור מספר מסלולים ואף לקבוע את היחסים שלהם מכלל התמהיל, בכפוף לרגולציה ולהגבלות בנק ישראל המשתנות לעיתים.

נרחיב כאן על שלושת המסלולים הנפוצים ביותר:

מסלול בריבית קבועה:
מתאים ללקוחות המעוניינים בתשלומים קבועים ויציבים לאורך כל תקופת ההלוואה.
היתרון המרכזי של מסלול זה הוא היציבות שהוא מציע ללקוח – ביום לקיחת ההלוואה, התנאים מתקבעים לאורך כל תקופת המשכנתא.
במילים פשוטות, ההחזר החודשי נשאר זהה ואינו מושפע משינויים חיצוניים.
החיסרון העיקרי הוא העלות הגבוהה שלו בהשוואה למסלולים אחרים.
בנוסף, בתקופה של סביבת ריבית גבוהה יחסית, קיבוע הריבית הגבוהה לאורך כל חיי המשכנתא, עלול להוביל להפסד מירידת הריבית בעתיד.
במידה והלווים יבקשו למחזר או לפרוע את המשכנתא במהלך הזמן, יכול להיות שהם יאלצו לשלם עמלות פירעון מוקדם.

מסלול בריבית משתנה כל 5 שנים:
מתאים ללקוחות שרוצים למזער את הסיכון ולהינות מגמישות יחסית.
ביום העברת הכספים, הריבית מתקבעת ל-5 שנים.
פעם ב-5 שנים, נפתחת תחנת עדכון והריבית משתנה לפי הבסיס האחרון לקביעת הריבית.
היתרון העיקרי של מסלול זה הוא השילוב בין היתרון של מסלול ריבית קבועה לבין גמישות לשינויים עתידיים. מסלול זה בעצם מאפשר לבחון את השוק ואת מצבם הפיננסי של הלווים, ולבצע שינויים פעם ב-5 שנים במידת הצורך.
חסרון המסלול הוא שבכל תקופת עדכון, הלווים עלולים להתמודד עם שינויים בריבית המשכנתא – במקרה של עליית ריבית, ההחזר החודשי עלול לעלות בצורה משמעותית.

מסלול בריבית פריים:
זהו מסלול אשר מבוסס על ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%.
מסלול זה היה נפוץ כמעט בכל משכנתא.
במשך כעשור ריבית הפריים עמדה על 1.6% מה שהפך מסלול זה לאטרקטיבי במיוחד.
במהלך 2022 בבנק ישראל החל להעלות את הריבית שהגיעה בשיאה לרמה של 6.25%.
בינואר 2024 בנק ישראל הודיע על הורדת ריבית בגובה 0.25%- הורדה ראשונה מאז שנת 2022.
את החסרונות של מסלול הפריים הרגישו הלווים שבחרו מסלול זה במהלך השנים שקדמו לעליות הריבית- ההחזרים החודשיים עלו בצורה משמעותית כתוצאה מהעלייה החדה והמהירה.
למסלול זה גם יתרונות רבים, ביניהם, גמישות לשינויים עתידים – ניתן לשנות מסלול זה בכל רגע נתון.
עקב כך שתדירות השינוי של הפריים יכולה להיות גבוהה, ניתן למחזר או לפרוע מסלול זה ללא עמלות הפרשי היוון.

בתקופה האחרונה החלו לצבור תאוצה מסלולים בריבית משתנה בתדירות קצרה כמו מסלולים בריבית משתנה כל שנה, כל שנתיים, כל שנתיים וחצי וכו'. מסלולים אלו נועדו לענות על צורך ביציבות מצד אחד (בתקופה של עליית ריבית, לא יספגו הלווים את העליות הקרובות עד לתחנת העדכון הבאה), וגמישות מצד שני (כאשר הריבית תרד, יהנו הלווים מהירידות. בנוסף, במסלולים אלה ניתן לבצע שינויים במועדי עדכון הריבית). נושא נוסף שחשוב לשים אליו לב הוא הצמדות למדד. בריביות הקבועות והמשתנות (מלבד הפרים), ניתן להצמיד את קרן ההלוואה למדד המחירים לצרכן. הריבית תהיה נמוכה יותר וכך גם ההחזר החודשי.
זה לא אומר שמסלולים אלה אטרקטיביים יותר ומתאימים לכל אחד.
צריך להבין שבכלכלה בריאה וצומחת, מדד המחירים לצרכן עולה לאורך זמן.
עליית המדד במסלולים צמודים משפיעה על יתרת ההלוואה לאורך זמן.
במילים פשוטות- כשמדד המחירים לצרכן עולה, יתרת המשכנתא שלנו תעלה.

 לסיכום, בחירת תמהיל משכנתא מגוון היא החלטה מרכזית בתהליך לקיחת משכנתא.
חשוב להבין את היתרונות והחסרונות של כל מסלול, לבחור את המסלולים המתאימים ביותר עבור כל עסקה וכל לווה.
בנוסף, יש לשים דגש על היחסים בין המסלולים השונים.

בניית תמהיל משכנתא חכם יאפשר להתחייב למשכנתא אשר מתאימה לצרכי הלווים בעת החתימה ותהיה גמישה לשינויים בצרכים שלהם בעתיד.

לחיצה כאן וכבר נתחיל בבניית תמהיל משכנתא חכם במיוחד עבורך