כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה?

רכישת נכס ראשון:

לצורך רכישת נכס ראשון ניתן לקבל עד 75% מימון. כלומר, ההון העצמי הנדרש לצורך רכישת נכס ראשון הוא 25% משווי הנכס.
לקריאה על משכנתא לעזרה לבן משפחה וההון העצמי הנדרש במקרה זה.
לדוגמא: ברכישת דירה ראשונה בשווי 2 מיליון ₪, ניתן לקבל עד 1.5 מיליון ₪ משכנתא.
כלומר, ההון העצמי הנדרש הוא 500 אלף ₪.
בחלק זה של רכישת נכס ראשון קיים תת חלק והוא רכישה במסגרת מחיר למשתכן.
בגדול, המגבלות כאן זהות לרכישת נכס ראשון מלבד הבדל אחד: דירות אלה נמכרות בהנחה.
כאשר הבנקים מחשבים את שווי הנכס לצורך מימון המשכנתא, הם מתייחסים לשווי השוק אשר גבוה ממחיר החוזה.
כך בעצם ניתן לקבל יותר מ-75% ממחיר החוזה.
לדוגמא: מחיר החוזה 1.1 מיליון ₪ ושווי הנכס 1.3 מיליון ₪.
במקרה זה ניתן לקבל עד 75% משווי הנכס שהם 975 אלף ₪. שהם כמעט 90% ממחיר החוזה.

רכישת נכס חליפי:

נכס חליפי מוגדר כנכס שנרכש לפני מכירת הנכס הקיים תוך התחייבות למכור את הנכס הקיים בתוך תקופת זמן מוגדרת (לפי סוג הנכס והעסקה).
כלומר, רכישת נכס נוסף, במטרה להחליף את הנכס הקיים.
בעסקה כזאת של רכישת נכס חליפי ניתן לקבל עד כ70% מימון. כלומר, ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס חליפי הוא 30% משווי הנכס.
לדוגמא: ברכישת דירה חליפית בשווי 2 מיליון ₪, ניתן לקבל עד 1.4 מיליון ₪ משכנתא.
אזי, ההון העצמי הנדרש הוא 600 אלף ₪.

רכישת נכס להשקעה:
נכס להשקעה מוגדר כנכס אשר נרכש בנוסף לנכס קיים מבלי למכור את הנכס הקיים.
בעסקה כזאת של רכישת דירה להשקעה ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס.
לפיכך, ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס להשקעה הוא 50%.
לדוגמא: ברכישת דירה להשקעה בשווי 2 מיליון ₪, ניתן לקבל עד 1 מיליון ₪ משכנתא.
כלומר, ההון העצמי הנדרש הוא 1 מיליון  ₪.

נקודות חשובות בנושא ההון העצמי הנדרש:

1. שווי הנכס נקבע על פי מחיר החוזה או השמאות – הנמוך מבניהם.
2. ההתייחסות במאמר זה היא להון העצמי הנדרש לצורך לקיחת משכנתא בבנק ולפי מגבלות בנק ישראל. כמובן שיש מקורות מימון נוספים אשר יכולים לספק את הצורך של השלמת ההון העצמי. לא לכולם זה מתאים ולא כל גוף מממן מתאים לכל לווה.

חשוב לציין שיש עוד פרמטרים מלבד שווי הנכס הנרכש:

1. מצבם הפיננסי של הלווים: הכנסות הלווים, יחס החזר מההכנסה הפנויה, התנהלות הלווים בחשבון. כל אלו ועוד ישפיעו על גובה המשכנתא אותה יהיו מוכנים הבנקים לתת ללווים.
2. מיקום הנכס: קיימים אזורים מסוימים אשר מוגדרים בבנקים כ"פחות סחירים" בהם לרב לא יאשרו משכנתא בשיעור מימון גבוה, גם אם מדובר בנכס ראשון של הלווים.
3. מצב הנכס: לדוגמא- בנכסים אשר הוגדרו כנכסים מסוכנים, הבנקים יהיו מוכנים לאשר בדרך כלל עד 90% משווי הקרקע בלבד.

בנוסף, צריך לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות ברכישת הנכס:
תיווך אם יש, תשלום לעו"ד, מסים, שיפוץ הנכס במידת הצורך, רכישת ריהוט, סידור הבית ועוד.

לסיכום, חשוב להכיר את מגבלות שיעור המימון, את ההוצאות הנלוות לרכישת הנכס ואת אפשרויות המימון הנוספות לצורך השלמת העסקה במידת הצורך.
כל זאת כדי להגיע מוכנים לעסקה, עם הידע המתאים ולאחר תכנון פיננסי מעמיק.

לייעוץ פיננסי מעמיק ולמשכנתא מותאמת אישית